부동산 계약금 언제 보내야 할까? 가계약금 반환·계약 취소 기준 총정리

집을 알아보다 보면 마음에 드는 매물을 발견했을 때 가장 고민되는 순간이 있습니다.

 

바로 계약금을 언제, 얼마나 보내야 하는지 결정할 때인데요.

 

특히 부동산에서 "일단 가계약금부터 보내세요"라는 말을 들으면 괜히 망설여지죠.

 

혹시 계약이 취소되면 돈을 돌려받을 수 있을까요?

 

오늘은 부동산 매매·전세·월세 계약 시 알아야 할 계약금 지급 시기부터 가계약금 반환, 계약 해제 기준까지 정리해 봤습니다.

 

 

 

1. 부동산 계약금, 얼마를 언제 내야 할까?

부동산 계약금은 매매 또는 임대차계약을 체결할 때 상대방에게 먼저 지급하는 돈입니다.

 

일반적으로 매매대금이나 임대차보증금의 10% 안팎을 계약금으로 정하는 경우가 많습니다.

 

예를 들어 전세보증금이 3억원이라면 계약금은 3,000만원 정도가 되는 셈이죠.

 

다만 여기서 알아둘 사실이 있습니다.

 

계약금을 반드시 10% 내야 한다는 법은 없습니다.

 

당사자끼리 합의하면 5%로 정하거나 다른 금액으로 계약할 수도 있습니다.

 

지급 시기도 마찬가지입니다.

 

보통 계약서를 작성하는 날 계약금을 송금하지만, 당사자 합의로 일부를 먼저 보내거나 지급일을 따로 정할 수도 있습니다.

 

가장 안전한 방법은 계약 조건을 충분히 확인하고 계약서를 작성하면서 계약금을 지급하는 것입니다.

 

 

 

2. 부동산 계약 절차, 어떤 순서로 진행될까?

처음 부동산 계약을 한다면 전체 과정을 알아두는 것이 좋습니다.

 

단계	진행 내용	확인 사항
① 매물 확인	집 상태 및 거래조건 확인	시세, 등기부등본
② 가계약(선택)	일부 금액 송금	반환·취소 조건
③ 본계약	계약서 작성 및 계약금 지급	특약, 지급일
④ 중도금	약정한 경우 추가 대금 지급	계약 이행 여부
⑤ 잔금	잔금 지급 및 집 인도	권리변동, 등기 확인

 

여기서 가계약과 중도금은 반드시 거쳐야 하는 단계가 아닙니다.

 

실제로는 계약금과 잔금만 나누어 지급하는 거래도 많습니다.

 

중요한 것은 돈을 언제 보내느냐보다 지급 전에 어떤 조건을 합의했는지입니다.

 

 

 

3. 가계약금 100만원, 취소하면 돌려받을 수 있을까?

마음에 드는 집이 있는데 당장 계약서를 작성하기 어렵다면 가계약금부터 보내는 경우가 있습니다.

 

보통 수십만 원에서 수백만 원을 먼저 보내기도 하는데요.

 

그런데 가계약금은 민법에 별도로 정의된 법률용어가 아닙니다.

 

따라서 가계약금이라는 이름으로 송금했다고 무조건 계약이 성립하거나, 반대로 언제든 환불받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

핵심은 당사자가 무엇을 합의했는지입니다.

 

2022년 9월 29일 대법원 판결(2022다247187)에서는 가계약금에 해약금 성격을 인정하려면 이를 포기하거나 배액을 반환하는 방식으로 계약을 체결하지 않기로 할 수 있다는 약정이 명백하게 인정되어야 한다고 판단했습니다.

 

쉽게 예를 들어볼까요?

 

전셋집을 알아보다 100만원을 먼저 보냈지만, 계약기간이나 구체적인 조건은 아직 협의 중이었다고 가정해 보겠습니다.

 

이때 가계약금을 포기한다는 명확한 약정도 없었다면 정식 계약이 무산된 경우 반환을 요구할 여지가 있습니다.

 

반면 매물, 보증금, 입주일 등 주요 조건에 이미 합의해 계약이 성립한 상태라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

 

계약서를 작성하지 않았어도 계약은 성립할 수 있기 때문입니다.

 

따라서 가계약금을 송금하기 전에 취소 조건과 반환 여부를 문자로 남겨두는 것이 좋습니다.

 

 

 

4. 계약금 보내고 마음이 바뀌면? 배액배상 기준

정식 계약을 체결한 후 개인 사정으로 취소하고 싶다면 어떻게 될까요?

 

민법 제565조에 따르면 매매계약에서 별도 약정이 없는 경우, 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금 포기 또는 배액상환으로 계약을 해제할 수 있습니다.

 

예를 들어 계약금이 500만원이라면 다음과 같습니다.

 

계약을 해제하는 사람	일반적인 해약금 기준
매수인	계약금 500만원 포기
매도인	1,000만원 상환

 

즉, 집을 사려던 사람이 마음을 바꾸면 계약금을 포기하고, 집주인이 계약을 해제하면 받은 돈의 두 배를 돌려주는 방식입니다.

 

전세·월세 등 유상계약에서도 계약 성격과 약정에 따라 비슷한 원칙이 적용될 수 있습니다.

 

다만 언제든 계약금만 포기하면 취소할 수 있는 것은 아닙니다.

 

상대방이 이미 계약 이행에 착수했다면 단순히 계약금을 포기하거나 배액을 지급하는 방식으로 해제하기 어려울 수 있습니다.

 

대표적으로 중도금 지급이 이행 착수에 해당할 수 있죠.

 

또한 상대방의 계약 위반으로 해제하는 경우에는 단순 변심과 법적 기준이 다릅니다.

 

 

 

5. 계약금 일부만 보냈다면 배액배상도 일부만?

이 부분은 특히 주의해야 합니다.

 

계약금 총액을 2,000만원으로 정하고 우선 200만원만 송금했다고 가정해 보겠습니다.

 

이때 집주인이 계약을 취소하면서 200만원의 두 배인 400만원만 돌려주면 끝나는 걸까요?

 

반드시 그렇지는 않습니다.

 

대법원은 2015년 판결(2014다231378)에서 계약금 일부만 지급된 경우, 매도인이 실제 받은 돈의 배액만 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다.

 

해약금의 기준을 판단할 때 실제 송금액이 아닌 약정한 계약금 총액이 중요할 수 있다는 의미입니다.

 

따라서 계약금 일부를 먼저 보내는 상황이라면 전체 계약금이 얼마인지, 먼저 지급한 돈의 법적 성격은 무엇인지 명확하게 정해야 합니다.

 

 

 

6. 계약금 송금 전 반드시 확인할 사항

계약금은 적지 않은 돈이기 때문에 송금 전에 몇 가지는 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

 

첫째, 등기부등본을 확인하세요.

 

실제 소유자가 누구인지, 근저당권이나 압류 등 권리관계에 문제가 없는지 살펴봐야 합니다.

 

둘째, 입금 계좌 명의자를 확인하세요.

 

원칙적으로 계약 상대방인 소유자 명의 계좌로 송금하는 것이 안전합니다. 대리인이 계약한다면 적법한 대리권도 확인해야 합니다.

 

셋째, 대출 관련 특약을 검토하세요.

 

특히 전세자금대출을 이용한다면 대출이 거절되어도 계약금이 자동 반환되는 것은 아닙니다.

 

따라서 대출 불승인 시 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는 조건을 구체적인 특약으로 협의하는 것이 좋습니다.

 

넷째, 문자와 계좌이체 내역을 보관하세요.

 

가계약금 지급 목적, 계약금 총액, 본계약 예정일, 취소 시 반환 조건 등을 기록으로 남겨두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

 

 

 

마무리

부동산 계약에서 가장 조심해야 할 순간은 계약서에 도장을 찍을 때만이 아닙니다.

 

오히려 계약서를 작성하기 전에 돈부터 보내는 순간이 더 중요할 수 있습니다.

 

계약금과 가계약금은 금액보다 합의 내용과 계약 성립 여부에 따라 법적 결과가 달라집니다.

 

서둘러 입금하기보다는 계약 조건과 취소 가능성을 먼저 확인하는 것이 소중한 돈을 지키는 방법입니다.

 

※ 2026년 10월 기준. 실제 계약금 반환과 계약 해제 여부는 계약 내용, 특약, 이행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.